Рефинансирование ипотеки

Ипотека – частый гость в российских семьях. За март 2018 года было выдано кредитов на 347 821 млн. рублей. В 2 раза больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Гость дает семье щедрый подарок – собственное жилье за которое платят. Все хотят распрощаться с ипотекой как можно раньше.

Банки в которых можно рефинансировать ипотеку

Банк	Сумма	Процент	Заявка
Открытие банк	до 12 000 000	от 17,29% -0,5% за онлайн-заявку	Оформить

Но это не просто: то срок большой, то платить становится нечем. Резкое снижение цен на недвижимость в 2016 году вызвало спрос на ипотечные кредиты в 2017 г. Граждане оформляли ипотеки под 14-16% годовых. В 2019 году спрос пошел на спад, средневзвешенная процентная ставка стала 9,8% годовых. Чтобы приравнять кредиты прошлых лет для клиентов и банка стало выгодно рефинансирование ипотеки.

Рефинансирование — оформление нового ипотечного договора на других условиях, закрытие первого займа, заключенного в банковской организации, выдавшей кредит. Такими условиями могут быть: изменения ставки или размера ежемесячного платежа, качество обслуживания в банке, вывод квартиры из-под залога для продажи, смена валюты займа и др.

Каждый банк разрабатывает индивидуальные программы рефинансирования. Проведение процедуры возможно, как в сторонней компании, так и в банке, который изначально выдал ипотечный кредит. Дешевле и проще переоформить ипотеку в первичном банке. Но банки редко проводят такое рефинансирование, так как, по условиям договора, банк не обязан снижать ипотечную ставку для клиента.

В условиях конкуренции банковские продукты в ипотечном кредитовании постоянно меняются, завлекая заемщиков низкими процентами. По статистике каждый пятый ипотечный кредит проходит процедуру рефинансирования. Это самый популярный ипотечный займ 2019 года.

Рефинансирование ипотеки – полезная и одновременно трудоемкая финансовая услуга. Заемщику нужно приложить усилия, чтобы добиться положительного результата. Как проходит эта процедура и на что обращать внимание подробно описано в этой статье.

Алгоритм рефинансирования ипотечного кредита

Порядок рефинансирования похож на оформление ипотеки, но с особенностями:

1. Изучение предлагаемых программ рефинансирования и выбор нового банка.

При выборе нового кредитора необходимо подробно изучить условия рефинансирования; учитывать обязательства перед текущим банком-кредитором.

2. Подготовка необходимых документов и обращение в новый банк.

Стандартный пакет документов:

• Анкета-заявление по форме банка.
• Паспорта заемщика и созаемщиков при их наличии.
  Важно: супруг / супруга заемщика — созаемщики по умолчанию, независимо от уровня доходов и занятости.

• Подтверждение дохода. Это могут быть справки 2-НДФЛ, 3-НДФЛ, справка по форме банка, выписка с лицевого счета, справки о дополнительных доходах по совместительству и т.д.
• Подтверждение занятости (копия трудовой книжки или гражданско-правового договора).
• ИНН и СНИЛС.
• Документы на действующую ипотеку (кредитный договор, график платежей, выписка по текущему счету (используемому для погашения кредита), справка с расчетом задолженности и реквизиты для перечисления денежных средств для погашения действующего кредита и др.).

Если в новом банке потребуется оценка недвижимости, то предоставляется заключение от оценщика.

3. Ожидание решения банка (обычно 2-3 дня), подписание кредитного договора

Важно: при наличии задолженности по кредиту, банки могут отказать в перекредитовании ипотеки.

После принятия банком положительного решения по рефинансированию, подписывается новый кредитный договор, а также иные документы.

Обратите внимание: если текущая страховая компания не аккредитована в новом банке, то страховка оформляется заново. Без страховки банк может добавить 1-1,5% к процентной ставке.

4. Уведомление прежнего банка-кредитора о досрочном погашении кредита

Уведомлять банка-кредитор нужно не менее чем за 30 дней до дня такого возврата, если кредитным договором не установлен более короткий срок уведомления. Процесс смены залогодержателя длится 1-4 месяца, на протяжении которых новый кредит считается необеспеченным и по нему действует повышенная на 1-3% ставка. Три стороны, участвующие в рефинансировании, должны дать согласие на сделку. Все документы для ипотеки должны быть оформлены правильно. Даже самая элементарная ошибка может привести к отмене сделки.

Новый кредитор, после подписания кредитного договора, переводит денежные средств в погашение долга перед прежним кредитором.

5. Заключительный этап — обращение Росреестр

Для оформления прав залогодержателя на нового кредитора погашается прежняя регистрационная запись об ипотеке. Для этого в Росреестр подается заявление и представляется документарная закладная (в случае ее оформления), содержащая отметку первоначального банка-кредитора об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

Также необходимо представить в Росреестр документы, необходимые для регистрации прав залогодержателя на нового кредитора.

Плюсы рефинансирования ипотечных кредитов

1. Уменьшение процентной ставки.
2. В период кризиса заемщики покупали жилье под 13% годовых. В 2019 г. банки предлагают займы под 8-11%. Поэтому рефинансирование популярно среди ипотечных заемщиков. В периоды стабильности ставки рефинансирования почти не используется.
3. Уменьшение ежемесячного платежа.
4. При перекредитовании заемщик может взять ипотеку на любой одобренный банком срок. Это уменьшает ежемесячный платеж: как за счет снижения ставки, так и за счет «растягивания» периода кредитования еще на несколько лет.
5. Уменьшение переплаты по кредиту.
6. Если ежемесячный платеж оставить прежним, сократив срок ипотеки после рефинансирования, размер переплаты по процентам значительно уменьшится.
7. Снятие обременения с объекта недвижимости.
   Один из вариантов рефинансирования ипотеки – это замена ипотечного кредита на потребительский. Денежной экономии может и не быть, но смысл в том, что квартира переходит в полное распоряжение заемщика и перестает быть банковским залогом. Ее можно продать, подарить и так далее без каких-либо консультаций с банком.
8. Смена валюты кредита.
   Актуально для заемщиков, бравших ипотеку в долларах в конце 2014 года.
9. Повышение удобства обслуживания кредита:
10. перевести ипотеку в банк, где заемщик получает зарплату
11. пользоваться услугами более современных и перспективных банков.

Чтобы плюсы не превратились в минусы необходимо ознакомиться с условиями рефинансирования, рассчитать затраты, оценить выгоду.

Минусы рефинансирования ипотеки

1. Рефинансирование ипотеки — это длительная и сложная процедура получения одобрения банка. Нет гарантии, что банковский займ будет одобрен после сбора документов.
2. Большую часть процентов обычно выплачивается в первые годы. Поэтому рефинансирование не выгодно во второй половины срока ипотеки и при аннуитетных платежах.
3. Дополнительные затраты: повторная оценка недвижимости, затраты на государственную регистрацию нового договора, оплата страховки в компании, которая аккредитована новым банком и др.
4. Если разница в процентных ставках небольшая — увеличится переплата.
5. За досрочное погашение в первичном банке может взиматься высокая комиссия. Выгода может перерасти в финансовые потери.
6. Если первичный займ с залоговым обеспечением, залог нужно перевести в банк, который проводит рефинансирование. Так как риски банка выше процентная ставка может повысится.

Когда рефинансировать ипотеку выгодно

Рефинансирование ипотечного займа будет выгодным, если:

• Процентная ставка по новой ипотеке будет как минимум на 1% ниже.
• Сумма основного долга превышает 1 млн рублей.
• Кредит выдан на длительный срок. При оформлении рефинансирования остается выплачивать ипотеку от 10 лет.
• Оформлено 2 и более ипотечных кредитов. Заемщик может объединить кредиты.

Кроме разницы в процентной ставке, при расчете эффекта от перекредитования, следует учитывать дополнительные расходы на оформление. В помощь заемщику разработана универсальная формула:

Выгода рефинансирования = (разница в ежемесячном платеже × количество месяцев кредита) – уже уплаченные по кредиту средства – стоимость страховки – разовые расходы на перекредитование.

Выгода от рефинансирования ипотеки

Пример расчета формулы:

Молодая семья в 2016 году купила квартиру в ипотеку у банка №1 под 14% годовых. Ежемесячный платеж 20 000 рублей. Через три месяца семья решила рефинансировать ипотеку в банке №2 под 10% годовых. Разница в ежемесячном платеже – 4300 рублей. Срок кредита 10 лет. Стоимость страховки в банке №1 за 3 месяца – 1000 рублей, в банке №2 за весь срок – 25 000 рублей. Разовые расходы – 5000 рублей на оценку, на справки 2000 рублей.

Расчет: 503100 (разница в ежемесячных платежах за 10 лет) – 60000 (уплаченная в первоначальный банк сумма) – 1000 (стоимость страховки в банке 1) – 25000 (стоимость страховки в банке 2) – 5000 (стоимость оценки квартиры) – 2000 (стоимость документов по сделке) = 410100 руб. (экономия от рефинансирования).

Условия рефинансирования ипотеки

Рефинансирование ипотеки в Альфа Банке

Банковская группа «Альфа-Банк» — крупнейший российский частный банк по размеру совокупного капитала, кредитному портфелю и средствам клиентов. Альфа-Банк имеет многочисленные награды и положительную оценку рейтинговых агентств.

Это универсальный банк, осуществляющий с 1990 года все основные виды банковских операций, в том числе программы по ипотеке и рефинансированию.

Альфа-Банк предлагает переводить ипотеку из стороннего банка на следующих условиях:

• Подача заявки и документов – онлайн, рассмотрение заявки – 1-3 дня. Подписание документов в отделении банка.
• Срок кредитования – от 3-х до 30 лет.
• Сумма кредита – от 600 тыс. до 50 млн рублей.
• Процентная ставка: при остатке долга по текущему кредиту 80-60% — 10,09%; при остатке долга по текущему кредиту менее 60% — 9,79%. Ставка уменьшается на 0,1%, если клиенты — молодая семья, подходящая под условия этой подпрограммы.
• Надбавки к базовой ставке увеличивает (могут суммироваться):

  • +0,5% — ипотека по 2-м документам

  • +0,5% — для ИП и собственников бизнеса
  • +2% — отказ от страхования жизни
  • +2% — отказ от страхования титула
  • +1% — ипотека на жилой дом
  • +0,5% если сумма кредита больше остатка рефинансируемой ипотеки
  • +3%, если в течение 90 дней с момента предоставления кредита в банке не были предоставлены документы, подтверждающие регистрацию ипотеки в пользу банка.

Рефинансирование ипотеки в банке Открытие

Банк «Открытие» входит в топ-10 крупнейших банков России, системно значимая кредитной организаций, утвержденная Центральным Банком Российской Федерации. Работает на финансовом рынке с 1993 года и развивает следующие направления бизнеса: корпоративный, инвестиционный, розничный, малый и средний..

Рефинансирование ипотеки в “Открытии” изменяет действующую ипотеку на более выгодную. Рассмотрим условия такого обмена:

• Ставка по кредиту от 9,9%. Возможные надбавки к процентной ставке по кредиту:
  • + 0,5% при первоначальном взносе менее 20%
  • + 1% в случае, если хотя бы один из заемщиков является индивидуальным предпринимателем/владельцем (совладельцем) бизнеса
  • + 2% при отсутствии страхования жизни и трудоспособности
  • + 2% при отсутствии страхования риска утраты (ограничения) права собственности на квартиру, передаваемую в залог банку
  • + 2% до регистрации ипотеки в пользу банка.

• Срок кредита от 3 до 30 лет.

• Сумма кредита от 500 тыс. до 30 млн. рублей РФ для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области; от 500 тыс. до 15 млн. рублей для других регионов.

Рефинансирование ипотечного кредита/займа возможно при: отсутствие просроченных платежей по рефинансируемому кредиту/займу (по основному долгу и/или процентам): отсутствии просрочки по уплате платежей по рефинансируемому кредиту/займу в течение последних 180 календарных дней сроком свыше 30 календарных дней.банк

“Альфа Банк” и банк “Открытие”, занимая лидирующие позиции, дорожат своей репутацией. Для проведения рефинансирования банки проверяют потенциальных заемщиков, их доходы, обеспечение, целевое назначение кредитов, соответствие требованиям объекта ипотеки и др. Клиенты получают индивидуальный подход, качественное обслуживание, взаимовыгодное сотрудничество.

Рефинансирование военной ипотеки

Военная ипотека – это программа жилищного кредитования для военных, по которой платежи полностью или частично погашаются Минобороной России по накопительной ипотечной системе (НИС). Процентные ставки по военной ипотеке ниже. Так в 2013-2014 г. ставка составляла 13-15%, в 2019 г. снизились до 8,8-9%.

Из-за экономического кризиса, государственной помощи по накопительной ипотечной системе Минобороны РФ стало не хватать для погашения ежемесячных платежей. Военное ведомство почти не проводило индексацию, поэтому служащее ощутили сильное кредитное давление. В 2018 г. ежегодная государственная поддержка НИС для служащего военных сил составила 268 466,5 руб. Сумма индексируется на 7%, но не покрывает инфляцию. В результате заемщикам приходится доплачивать собственные средства. Выход – программы рефинансирования банков, предлагающих меньшую процентную ставку. Постепенное погашение займа, с помощью государства – это долгий, но уверенный путь к материальному благополучию семьи.

Банки, обслуживающие военнослужащих, – это кредитные учреждения, имеющие совместный капитал с государством. Они разрабатывают выгодные условия и ставки рефинансирования военной ипотеки. Исходя из опыта многих военнослужащих перекредитование выгодно, если разница в процентной ставке составляет более 2%. Например, банк «Открытие» оформляет военную ипотеку на сумму до 2,71 млн. руб. на срок от 1 до 25 лет, под 8,8% годовых.

Военные, уволенные в запас по собственному желанию, не получают государственную помощьНИС. Для этой категории военных рефинансирование поможет выплатить долг перед банком.

На сайте любого банка, обслуживающего участников НИС, есть калькулятор рефинансирования военной ипотеки. Калькулятор сравнивает два разных кредита и показывает:

• графики платежей и полного погашения займа
• насколько изменится срок погашения долга после рефинансирования
• размер оставшегося долга
• какая сумма останется на накопительном счету.

Этапы рефинансирования военной ипотеки:

1. Получение одобрения на проведение рефинансирования в выбранном банке.
2. Согласование нового кредита в Росвоенипотеке, контролирующей расход государственных средств.
3. Установление льготного периода, когда заемщик не платит проценты по кредиту.
4. Расчёт суммы израсходованных денежных средств из НИС.
5. Определение размера погашения долга из личных средств военнослужащего.
6. Получение письменного одобрения Росвоенипотеки и предоставление его в новый банк.
7. Заключение нового договор ипотеки. При обращении в Росвоенипотеку понадобятся документы:
   • военный билет или гражданский паспорт служащего;
   • заверенные копии предыдущего и нового кредитного договора;
   • составленный заемщиком план погашения займа;
   • справка об открытии и реквизиты счета, на который будут переведены средства;

   • справка о доходах за последние три месяца.

Банки отказывают в ипотеке если:

• до полного погашения долга служащий будет старше 50 лет.

• заемщик недавно уволился из рядов Российской армии по собственному желанию,

• остаток долга составляет менее 400000 или более 2,4 млн. Рублей,

• заемщик предоставил неполную или недостоверную информацию о своей платежеспособности,

• служащий является участником НИС менее трех лет,

• проблемная кредитная история,

• просроченные платежи.

Оформление участника НИС может длиться до 9 месяцев. За это время истекает срок подачи документов для рефинансирования военной ипотеки. Только некоторые кредитные учреждений готовы принимать электронный вариант документа.

Условия рефинансирования часто меняются. Заемщику приходится ждать вступления в силу новых правил, чтобы провести операцию в наиболее благоприятный момент.

Если для простых граждан, страхование купленной недвижимости проводится по желанию, то военная ипотека предусматривает обязательное страхование не только покупаемой квартиры, но жизни и здоровья заемщика. Условия такой страховки регулируются государством.

Рефинансирование военной ипотеки – серьезное решение, требующее много времени, усилий и внимания. Результат стоит того, главное все тщательно просчитать.

Налоговый вычет по ипотеке

“Кредитная матрешка”

Согласно статье 220 Налогового Кодекса РФ, налогоплательщик имеет право на налоговые вычеты, связанные с расходами по приобретению или строительства жилой недвижимости и на затраты по уплате процентов на приобретение жилого имущества за счет кредитных средств.

При рефинансировании ипотеки вычет предоставляется на погашение процентов по кредитам, полученным от банков. Так как нет ограничений на смену банков в течение срока кредитования, то допустима ситуация: кредит берется на рефинансирование кредита, который сам взят на рефинансирование ипотечного кредита. Вот и получается “кредитная матрешка”.

Налоговый вычет возможен, если в кредитном договоре на рефинансирование прописано целевое назначения кредита – только рефинансирование. Нарушение данного пункта означает, что налоговая служба не сможет помочь вернуть часть денег.

Максимальная сумма денежного возврата при покупке квартиры или дома — 260 тыс. рублей. Это составляет 13% от суммы в 2 млн. рублей. Выплата производится как за 1 год, так и в течение нескольких лет, с перерывами в возмещении. Все зависит от размера подоходного налога, который гражданин ежегодно выплачивает в бюджет государства.

Что еще скрывает в себе “кредитная матрешка” — налоговый вычет:

• Если кредитная организация не имеет лицензию ЦБ России на осуществление банковских операций, то налоговый вычет оформить нельзя.
• Процентный возврат можно получить только раз в жизни и только по одному объекту недвижимости.
• Если квартира приобретена супругами в браке, налоговый вычет могут получить оба супруга. Неважно, на кого из них оформлено жилье, так как это приобретение по Семейному кодексу РФ совместная собственность. Это относится к недвижимости, которая оформлена в собственность после 2014 года. Супруги получат налоговый вычет, если и муж и жена официально трудоустроены или имеются иные доходы, с которых выплачивается НДФЛ по налоговой декларации.

При обращении в налоговую для оформления вычета нужно, кроме стандартного набора документов, предоставить:

• договор кредитования (первоначальный), к которому приложен график платежей;
• справку из банка (первого) о том, что все обязательства сторон по кредиту исправно выполнены, и долг вместе с процентами погашен;
• договор рефинансирования,
• справку из банка, проводящего рефинансирование, с указанием реквизитов первоначального договора.

Кроме основного «квартирного» вычета гражданам РФ также предоставляется «ипотечный». Возврат только с процентов по ипотеке. Например: если заемщик в год выплачивает за ипотеку 300 тыс. рублей по основному долгу и 180 тыс. рублей по процентам, то по ипотечному вычету можно вернуть 13% от 180 тыс. рублей, в данном случае 23,4 тыс. рублей.

Выводы

Решение жилищных проблем без использования заемных средств для большинства российских семей невозможно. Выгодные условия по жилищному кредитованию дает ипотека. Рефинансирование ипотеки позволяет значительно снизить процентную ставку по действующему кредиту, когда он переходит от одного банка к другому. До 2019 года выданные кредиты были оформлены по ставкам более 12%, а сейчас они начинаются от 9%. Рефинансирование снижает долговую нагрузку.

Все чаще ЦБ отзывает лицензии у неблагонадежных банков. В таком случае кредитные обязательства продают с торгов другим банкам, оформляется рефинансирование.

Выгода рефинансирования напрямую зависит от тщательного анализа условий в различных банках. Особое внимание необходимо уделить:

• процентной ставке,
• полной стоимости кредита,
• сохранению первичной страховки,
• дополнительным комиссиям,
• новой оценки залоговой недвижимости.

Налогоплательщикам снизить долговую нагрузку по ипотеке и рефинансированию поможет налоговый вычет.

Потраченное время на анализ предложений, на сбор и предоставление документов, на ожидание решения окупится экономией от рефинансирования.